自从疫情起，中国的对外交往受到很多因素的制约，外国人来华旅游人数锐减。中国政府祭出了对特定国家公民来华免签的大招，顿时打开了局面；短时间内，从国家形象到旅游收入，赚得盆满钵满。免签政策让中国面子和里子赚足，如果楼市也对外国人开放呢？

240小时过境免签政策成为流量引擎，入境游全方位复苏增长

为了打破疫情后，国际交往的瓶颈，中国开始对部分国家公民实施单方面过境免签政策，取得意想不到的效果。2024年底升级的240小时过境免签政策成为流量引擎，2025年全国适用该政策的口岸总数增至65个，有力带动跨境人员流动。此外，中国免签“朋友圈”持续扩容，目前单方面免签国家达48国，互免签证国家扩大至29国。

在多项政策叠加发力下，2025年中国入境游全方位复苏增长。国家移民管理局数据显示，2025年入境外国人达8203.5万人次、同比上升26.4%，其中免签入境外国人3008万人次。

国内各省外国人来华旅游人数出现井喷。根据各个省份公开的2025年旅游数据显示，2025年广东预计接待旅客达到了9.5亿人次，同比增长10%；其中接待境外游客达到了9,000万人次，同比增长达到了38%的水平。2025年，北京接待入境游客545万人次，同比增长39%。上海接待入境旅客人数936万人次，同比增长39.6%。本上都是创下了历史新高的纪录。西安接待入境旅客人数也达到了28万人次，同比增长94%；长沙接待入境人数42.6万人次，也是创下了历史新高纪录；对于福建2025年上半年接待的旅客人数更是达到了214.8万人次，同比增长达到了91.3%。

外国人来华旅游人数激增，最大受益者是旅游业，对交通运输、酒店、餐饮等服务业都是特大利好。去年，全国旅游人数和旅游收入再创历史纪录，其中少不了来华免签外国游客的贡献。

2025年中国城镇居民国内出游49.96亿人次，同比增长14.3%；农村居民国内出游15.26亿人次，同比增长22.6%。而入境游实现超高速增长，2025年，北京共接待入境游客548万人次，同比增长39%；实现入境旅游收入505.6亿元，同比增长44.7%。其他省市的入境游增速也远远高于国内游增速。

同时，众多外国公民来中国旅游观光，对中国国家形象的提升，作用巨大。由于受到国外媒体和某些国家政府的妖魔化宣传，普通外国人对中国的形象认知带有误解和偏差。政府推行外国人过境免签后，外国人出国旅游，可以顺便免签来中国转一圈。亲临实地的感受，带来了截然不一样的变化。外国人对中国的良好治安，完善的基础设施和城市建设，丰富的美食美景记忆深刻。特别是一些国外大V来中国的现场直播，对宣传中国的国家形象，提升国家软实力的效果，是自己花多少钱也达不到的。

对外国人免签这步妙招，带活了旅游业，提升了国家形象口碑。能不能更进一步，让其他行业也受益呢？完全有可能。特别是对正处于艰难探底中的房地产业，扩大购房人群，是最切实可行的救市良药。

外国机构和个人，港澳台同胞来中国购房置业渠道始终通畅

对于非中国内地身份户口的人士，中国都是以外籍人员进行管理的，包括外国籍公民和港澳台同胞。对外籍人士来华投资置业，中国政府一直允许，并有相关管理规定。

对于外国籍公民来华买房，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关规定，外国人在中国购房需满足以下条件：

（1）外国人必须提供在中国境内的有效居留身份证明。

（2）外国人购买的房产必须是自用，不能用于出租或出售。

（3）外国人购房需要遵守中国的外资准入政策，不得购买特定的房产。

可以说，只要外国人符合国家法律和各地政府的法规，外国人在中国买房置业是没有多大问题的。特别是参照外籍管理的港澳台人士，来内地买房早已蔚然成风。

在大湾区，香港居民已经成为各城市买房的重要力量。由于香港高昂的房价，和内地发达的交通以及低㾾的生活成本，普通香港居民住在深圳，到香港上班成为潮流。“香港赚钱深圳花”已经是生活现实。

有数据显示，深圳部分楼盘中香港购房者占比高达三成，并且深圳福田口岸附近的新盘中香港客户占比超过两成。

自从粤港澳跨海大桥通车后，珠海、中山成了香港人扎堆买房的新宠。3000元，在香港只够月供个停车位，而在旅游城市珠海可以月供一套50平方米的商住公寓。2024年6月底，深圳至中山的跨江通道正式开通后，和珠海一马路之隔的中山房价均价却便宜了一大半，更是成了香港人的“快乐老家”。

2024年1月，人民银行广东分行、国家外管局广东分局发布《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》，在便利港澳居民在大湾区内地购房方面走出了一大步。试点期间，通过提升支付便利性，有效激发了港澳居民在大湾区的购房需求，吸引了可观的外部资金进入内地楼市，并为全国推广提供了实践范例。

数据显示，截至2024年，澳门居民在大湾区内地购房支付业务已办理1063笔，资金折合人民币16.4亿元。广州番禺的新鸿基项目，近70%的成交来自香港买家。2024年，购买横琴物业的买家中，澳门买家占比约39%，成为最大购房群体。

境外个人境内购房结汇政策放宽，放开外国人购房只待东风

限制外国人来中国买房，最大的瓶颈不是身份，而是付款难题。举个例子，来自美国的托尼先生看中了内地的一套房子，与开发商签订了购房合同。按照旧规，他需要先拿到房产备案证明才能去银行结汇支付首付，但内地开发商则要求先收到首付款才肯办理备案。这个如同“第22条军规”般的死循环，曾难住了无数像他一样的境外购房者。如今，这个持续多年的堵点终于被彻底打通。

现在，境外购房者的“付款难题”终于解决了。

2025年9月，国家外汇管理局发布《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（汇发〔2025〕43号，以下简称“通知”），明确“便利境外个人境内购房结汇支付，将在粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利推广至全国。”

通知称，境外个人在满足房地产主管部门和各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。

另一个重大变动在于，通知中明确“取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制”。

这意味着，企业（尤其是非房地产企业）可以更灵活地自主决定其外汇资金的使用方向，比如购买办公用房、员工宿舍等经营性房产，并可进行基于自身发展策略的商业地产投资，将有助于盘活存量房产资源。

值得注意的是，由于政策发布时，一些城市仍然保留限购政策，文件对于境外个人还是企业，购买境内房产的限购政策并未改变，仍需遵守房地产主管部门和地方政府的规定。

现在是2026年，房地产形势发生巨大变化，限购限售政策的全面取消指日可待。外国人购买内地房产已经没有身份和支付上的难题。唯一要遵守的可能是各地政府的具体体规定。

根据上海出台最新规定，境外人士仅能持有并购买一套位于上海的住宅。在提交购房申请时，必须提供近一年内（即网签合同前一个月往前推12个月）的税单或社保缴纳证明。同时，还需确保在沪居留签注满一年，并提供满一年的劳动合同和在职证明。

其他城市的外国人购房条件大同小异，也是要居留满一年，并在中国的劳动合同和在职证明。这就保障了长期在华居住的外国人的素质。

目前，在华长期居留的外国人已经有不小规模。根据北京市2024年《首都国际人才发展报告（蓝皮书）》显示，目前，在京长期工作的外籍人才2.2万余人，具有硕博学位的外籍人才占比超40％。自2023年12月1日国家移民管理局启用新版外国人永久居留身份证“五星卡”以来，上海已累计办理“五星卡”突破1万张，居全国首位。2025年，入境义乌的外籍人士达68.1万人次、同比上升19.74%。如今，每天有超3万外商在此经商、生活，很多外籍商人已经在义乌结婚成家。

只要继续扩大对外开放、产业升级，中国对外国人，特别是高端人才的吸引力将越来越大。外国人获得在华长期居留资格后，买房置业是自然而然的行为。这对房地产业，尤其是一线城市和沿海开放城市的楼市构成长期利好。

而这一良好势头，仍然需要象对外国人过境免签这样的利好政策来打开国门，吸引外国人实地感受东方大国的魅力。

【备注：这是 许子 2026年1月的第24篇文章，总640篇，收录于「許子楼市」合集】